Bonjour,
Calculer les conditions économiques d’un viager n’est pas chose facile.
Il conviendrait que les intervenants/professionnels du viager s’entendent sur le choix de critères incontournables. De quels critères s’agit-il?
1) La valeur d’occupation
Un viager économique ne doit pas être calculé selon le barème fiscal (article 669 du CGI) lequel ne fait pas de distinction du sexe du vendeur (espérance de vie d’une Dame = celle d’un Homme) et ne prend pas en compte l’âge réel du vendeur (par exemple: 71 ou 80 ans = même valeur d’occupation) ce qui est une hérésie!
Ce barème fiscal dispose que le droit d’usage et d’habitation vaut « moins cher » de 40% que l’usufruit! Ce qui conduit à des valeurs d’occupation dérisoires ne correspondant nullement à la réalité économique!
2) L’espérance de vie statistique.
Il est indéniable que l’espérance de vie augmente. L’utilisation de tables de mortalité « stationnaires » qui ne prennent pas en compte l’allongement de la vie est une erreur! Seules les tables progressives qui prennent en compte l’allongement de la vie doivent être utilisées.
3) La valeur vénale
La valeur vénale d’un bien immobilier doit être étayée de valeurs de comparaison (bien du même type vendus et non vendus) d’études de marché, d’utilisation de grilles correctives (des + et des – ) selon l’état de l’immeuble, l’étage, l’exposition, les nuisances, les travaux réalisés ou à venir et de nombreux autres critères (un agent immobilier exerçant sur tout un département ne peut connaître le prix d’un bien comme un agent immobilier connaissant son quartier)
Le mode de calcul de la valeur de l’occupation.
Le mode le plus exact, à mon sens, serait celui qui suit le raisonnement suivant: Si je devais occuper ce bien immobilier quel serait le montant du loyer hors charges que je paierai? Somme que je multiplierai par mon temps de vie présumé (par exemple: 750 € / mois X 12 mois X 15 ANS)
Mais cela n’est pas suffisant! Il conviendrait intellectuellement d’établir la valeur d’occupation en utilisant les méthodes connues et, comme un expert, en faire une moyenne.
Le viager est une affaire de professionnels, lesquels, devraient répondre à ces critères d’exigences.
Je pense qu’un bon viager, pour le vendeur et pour l’acquéreur, doit être équitable, honnête, loyal, éthique et faire l’objet d’un bon contrat.